Gayrimenkulde yeni dönem! Konuttan vazgeçen yatırımcı ofise yöneldi!

Emlak piyasası temsilcileri ofis pazarında azalan arz ve artan kiralamalara ilişkin olarak arz sıkıntısı oluşabileceği konusunda yatırımcıları uyarıyor. JLL Türkiye Ofis Kiralama Direktörü Mahir Mermer ise "Pazara 1,5 milyon metrekarelik ofis alanı olan Finans Merkezi’nin girecek. Ofis arzında sıkıntı yaşanmayacak" dedi.

Artan kira geliri sebebiyle son bir yılda konuta kayan yatırımcı, ev kredilerine ve kira artışına gelen kısıtlamadan dolayı yeni rotasını ofise çevirdi. Son 4 yıldan bu yana ofise pazarında yeni üretim neredeyse durma noktasına gelmişti. Pandeminin etkisinin azalmasından sonra ofise talebin artması, yatırımcı için ofis pazarını yeniden cazip hale getirdi. Sektör temsilcileri, yükselen taleple birlikte 2023’te konutta olduğu gibi ofislerde arz sorunu yaşanabileceğini vurguluyor. 5 yıldan bu yana yeni ofis yapmayı durduran müteahhitler de yeniden ofis projelerini gündemlerine almaya başladı.

Habere göre, döviz cinsinden yükselişler başladı. Cushman & Wakefield Türkiye Genel Müdürü Tuğra Gönden, konutta uzun süre yeni proje yapılmaması sebebiyle artan taleple nitelikli yeni konut arzının giderek eridiğini kaydederek, "Şimdi çok çok benzer bir durumu çok yakında nitelikli ofiste görebiliriz. Özellikle kullanıcı tarafında bunu çok fazla göreceğiz" dedi. Arz sıkıntısının özellikle tek mülkiyetli büyük ofis alanında yaşanacağını söyleyen Gönden, "İstanbul Finans Merkezi’ni bunun dışında tutuyorum. Çünkü katılım belgesi karşılığında kiralama yapılacağı için herkes Finans Merkezi’nde olamayacak" diye ekledi. Talep tarafında Rusya-Ukrayna savaşı sebebiyle Rusya’daki operasyonlarını kapatan uluslararası şirketlerin bir bölümünün Türkiye’ye döndüğünü ve pandeminin etkisinin azalmasıyla ofislere dönüşün son bir senede giderek arttığını aktaran Gönden, "Özellikle Levent, Ataşehir gibi bölgelerde çok ciddi oranda boşluk eridi. Tek sahipli nitelikli binalarda artık 2 bin metrekareden büyük alanlar zor bulunuyor" dedi. Yatırımcının da konuttan ofise dönmeye başladığını vurgulayan Gönden, taleple birlikte gözde bölgelerde satılık ofis stokunun neredeyse tamamının eridiğini, fakat ikinci bölgelerde stok kaldığını söyledi. Metrekare satış fiyatlarının merkezi yerlerde 4-5 bin dolar, çeperlerde ise bin dolar seviyelerinde olduğuna dikkat çeken Gönden, yine gözde bölge ve ofislerde kiralarda da artık enflasyonun yanı sıra döviz bazında da artış yaşanmaya başladığını vurguladı.

YATIRIMCININ ALIMLARI YILSONUNDA YÜKSELECEK

Şimdilerde İstanbul’da kiralık ofis sayısının çok azaldığını bir yıl içinde ofis kıtlığıyla karşılaşma ihtimalinin yükseldiğine vurgu yapan sektörün ileri gelenleri, İç talebin yanı sıra Türkiye’nin ucuzlayan vasıflı iş gücünün yabancı şirketleri de Türkiye’ye çektiğini söylediler. Ayrıca Türkiye’nin doğal nüfus artışı da var. Müteahhitler şu anda ofise başlasa da iki yıl içinde tamamlayabilirler. Tek iyi haber Finans Merkezi’nin geliyor olması oldu. Yoksa ofisler şu anda bile dolmaya başladı. % 65-70’lere inen doluluk oranları % 80’leri geçti şeklinde eklediler.

"YENİ OFİS PROJESİNİ GÜNDEMİMİZE ALDIK"

BBDK konut kredi limitlerine kısıtlama getirmesinin ve kira artışına %25 sınırı getirilmesiyle konuta gelen yatırımcı kitlenin çekilmesine sebep olduğunu söyleyen sektörün öncüleri aşırı talep olmayınca konutta fiyatlar biraz daha duruldu. Ofislere gelince İstanbul özelinde neredeyse ofis üretilmiyordu. Stokta olan ofislerden bir kısmı kiralandı bir kısmı satıldı. Ofis talebi de fazla olduğu için benim fikrime göre 2023 yılı sonuna doğru konutta yaşanan durumu görebiliriz olarak görüşlerini bildirdiler. Bu sebepten ötürü 6 ay öncesine kadar sektörün ofis yapıp yapmama konusunda endişeli olan firmaların stokun sıfırlanmaya doğru gitmesiyle ofis yapımını gündemlerine almaya başladığını belirttiler

"FİNANS MERKEZİ ARZ SIKINTISINA ÇÖZÜM OLUR"

JLL Türkiye Ofis Kiralama Direktörü Mahir Mermer, "Bazı ofisler de konuta dönüştürüldü. Aslında ofislere ilgiyle birlikte talepte arttı. Kiralar da yukarı doğru çıkmaya başladı. Bazıları da dövizle kontrat isteme yoluna gitti" diye açıkladı. Ayrıca pazara 1,5 milyon metrekarelik ofis alanı olan Finans Merkezi’nin gireceğini ifade eden Mermer, "Buradaki ofislerin yarısını kamu kurumları kullansa da 800- 850 bin metrekaresi dışarıya kiralanacak. Maslak’tan büyük bir arzdan bahsediyoruz. Dolayısıyla ben bir sıkıntı görmüyorum" değerlendirmesinde bulundu. Öte yandan yatırımcıda pandemiden dolayı ofise karşı bir korku oluştuğunu söyleyen Mermer, "Yeni ofislerin çoğu içi tamamlanmadan teslim ediliyor. Yatırımcı da bu arda artan tadilat masraflarından dolayı daha çok lojistik, depo, otel yatırımlarına daha fazla ağırlık veriyor. Diğer taraftan taleple birlikte daha fazla ofis stokunun olduğu Kağıthane gibi ikincil lokasyonlara bir kayma olacak" yorumunda bulundu.