KISIR DÖNGÜDEN NASIL ÇIKILIR?

Prof. Dr. Ali Hepşen bugünkü yazısında kiraların enflasyona etkisi ve Merkez Bankası’nın önerilerini kaleme aldı.

Kasım ayında yazmış olduğu yazısında Türkiye’de kiralık konut piyasasındaki yaşananları “Penrose Merpeni”ne benzeten Prof. Dr. Ali Hepşen hanehalkı gelirinin ve kiralık konut arzın artmadığı fakat kiralık konuta ihtiyacın var olduğu bu ortamın barınma ihtiyacının giderilmesi anlamında sorun oluşturmayı sürdürdüğünü belirtti. Hepşen söz konusu bu durumun yılından günümüze taşınan bir kısırdöngü olduğunu kaydetti.

Merkez Bankası’nın yayımlamış olduğu “Enflasyon Raporu”nda da belirttiği gibi, konut fiyatlarında yaşanan artış hem kiralara yansıyarak hem de yaşam ve talep koşullarını etkileyerek dolaylı şekilde enflasyon üzerinde de baskı yaratıyor.

Söz konusu raporda aktarılanları dikkate aldığımız zaman konut piyasasındaki gelişmelerden gecikmeli etkilenmiş olan kira enflasyonunun nispeten daha katı olduğu ve kira kaynaklı olarak tüketici enflasyonu üzerindeki yukarı yönlü baskılarının bir süre daha devam edeceği öngörülüyor. Hazırlanan raporda, ayrıca, kiralık konut piyasasında dengenin yeniden tesis edilebilmesi için bir takım öneriler de sıralandı. Raporda yer alan her bir öneriye kendi yorumlarımı da kısaca ekledim:

Öneri 1: Tüm kiraların merkezi bir platform üzerinden takibinin yapılması, kiralamalarda belirli olarak standartların belirlenmesi ve bunlara uyulmasının mecburi duruma getirilmesi

Yorum: Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın bu yöndeki çalışmalarının (kira sözleşmesinin e-devlet üzerinden yapılması) 2025 senesi ile beraber zorunlu duruma getirilmesi bekleniyor; eğer mutlak biçimde uygulanabilirse kiralık konut piyasasında devrim olur.

Öneri 2: Kiralık konut arzının artırılmasına yönelik faaliyetler yapılması; devlet destekli kiralık sosyal konut sistemi uygulaması, kamunun yanında özel sektörün de kiralanmak için konut yapması.

Yorum: Kiralık konut arzının artırılma çabalarına teşvik vermek, kamu-özel sektör iş birliği modelleriyle bunu yaygınlaştırmak mümkün. Ben atılması gerekli olan ilk adımın burada olduğunu düşünüyorum. Bu konuda da daha önce çokça yazı yayımlamıştım.

Öneri 3: Konutların dünya örneklerinde izlendiği üzere bireysel yatırımcıların dışında özel sektör şirketleri tarafından da kiralanmaları ve bu şirketlerin sermaye piyasaları aracılığıyla da halka açılmaları ve portföylerini çeşitlendirmeleri

Yorum: Türkiye'de “Türkiye Menkul Kıymetleştirme A.Ş.” gibi önemli bir kurumun bulunduğu ortamda, kira gelirine dayalı menkul kıymet ihraç edilmesi ilk düşünülmüş olan konulardan bir olmalı. Belki daha sonrasında, kiralama faaliyetinde bulunacak şirketlerin halka arzı düşünülebilir.

Öneri 4: Kar amacı gütmeyen kurumların veya kurumsal yatırımcıların özellikle konut fiyatlarının yüksek olduğu büyükşehir merkezlerinde hisseli kiracılık (shared ownership) uygulamasını başlatması

Yorum: İlk kez ev sahibi olacaklar “shared ownership” ismi verilen programlara dahil olarak ilk konutlarının en az yüzde 25’lik kısmını satın alabilmekte geri kalan hisse için kira ödeyebilmekte, ilerleyen dönemlerde konutun geri kalan hissesini de satın alabilmektedirler. Bunun için de ülkece finansal okuryazarlık düzeyimizin artması gerekli. Bu belki, uzun vadeli bir çözüm olabilir. Fakat kısa vade için zor.

Öneri 5: Sahip olunan ev sayısına göre kademeli vergilendirme ve boş konut vergisi

Yorum: Sevgili Ersun Bayraktaroğlu’nun özellikle boş konut vergisi ile ilgili bir yazısı bulunuyor.

“Söz konusu verginin hesaplanacağı değer meselesi ve vergilenecek olan konutun tespit edilmesi hususundaki zorluklar sebebiyle uygulanması zor bir vergi türü” biçimindeki yorumlarına katılıyorum. Diğer yandan kademeli vergilendirme uygulanabilir fakat hepsinden öncesi temelde bir iyileştirmeye ihtiyaç duyuluyor.

Öncelikle var olan emlak vergisi uygulamasını daha iyi bir duruma getirmeliyiz. Mevcut emlak vergisi uygulamasını düzeltsek; değer haritaları üreterek her bölgenin gerçekçi değerini elde ederek bunun üzerinden emlak vergisi alsak çok daha yararlı olur. 2019'da değerli konut vergisi düzenlemesi esnasında bu fırsatı kaçırmıştık, geri gelir mi, biraz zor.

Öneri 6: Düzenli gelire sahip olan çalışanlara yönelik uzun vadeli, değişken faizli veya eşik bir ücrete endeksli, ödeme esnekliğine sahip konut kredisi modellerinin sağlanması

Yorum: Bu talep yönlü bir düzenleme önerisi. Hali hazırda, 5582 sayılı Konut Finansmanı Kanunu’nda değişken faizli konut kredisi tanımlı fakat söz konusu kanunda baz faiz TÜFE ile ilişkili. Oysaki piyasa faiz oranıyla ilişkili olmalıydı. Öncelikle burada bir değişikliğe ihtiyaç duyuluyor. Sonrasında ise bu öneri tartışılabilir.

Öneri 7: Konut alımlarında verilecek olan kredilerin hane halkının sahip olduğu konut sayısına göre değişen faizlerle sağlanması

Yorum: 24 Ağustos 2023'te Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından hâlihazırda en az bir eve malik olan tüketicilere yönelik azami kredi tutarlarının azaltılarak uygulanması kredi değer oranını sınırlıyor. Benzeri faiz tarafında olabilir mi, tartışılır fakat mevcut durumdaki sınırlamanın talebi daralttığını rahatlıkla belirtebiliriz.

Sonuç… Kısır döngüden çıkmak için her zaman bir sıçrama tahtasına ihtiyaç duyulur. Uygulanabilir olsun veya olmasın (ki bu başka bir tartışma noktası) özellikle son dönemde sık sık gündeme gelen kiralık konut piyasasına ilişkin detayda yapılan önerilerin çok kıymetli olduğunu düşünüyorum. Umarım buradaki öneriler raporlarda kalmaz ve uygulanabilir şekilde olanlar hayata geçirilebilir…