EV ALAMAYAN ARSA ALIYOR

Konut fiyatları artmaya devam ederken ev alamayan vatandaşlar yatırım rotasını değişti. Son açıklanan verilere göre, konut satışları düşüşe geçerken, ev alamayanlar arsa ve tarla almaya başladı.

Fiyatların önlenemez yükselişi arsa ve tarla satışlarını artırdı. Yılın ilk 6 ayında konut satışları % 22 düşerek yaklaşık 566 bin olurken, konut dışı gayrimenkul satışı 800 bini buldu. Gayrimenkul uzmanları, ise satış patlaması yaşanan arsalar için ‘Araştırmadan almayın’ uyarısında bulunuyor.

Pandemi döneminde artan arsa ve tarla satışları, şimdi de konutta yaşanan fahiş fiyatlar nedeniyle yeniden yükselişe geçti. Konut alamayan vatandaşlar arsa ve tarla peşine düştü. Küçük yatırımcının gözdesi olan arsa, ev alma hayalini rafa kaldıranlar için ilk sıraya yerleşti. Tercihlerin bu yönde olması daha düşük bütçeli yatırım fırsatı vermesi açısından geniş bir kesime de olanak sağladı.

Haberin detaylarına göre, yılın ilk altı ayına bakıldığında Türkiye genelinde konut satışları geçen senenin aynı dönemine kıyasla %22.1 gerileme ile 565 bin 779 olarak gerçekleşti. İstanbul Gayrimenkul Değerleme verilerine göre, dükkân, ofis, arsa ve tarladan oluşan konut dışı gayrimenkul satışı ise 800 bine yaklaştı. Konuyu ilişkin açıklama yapan İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) Yönetici Ortağı Dr. Ahmet Büyükduman son 2 yılda konutun da önüne geçen arazi yatırımlarını değerlendirdi.

Pandemi süreci müstakil yaşama ilgiyi artırmış, uzaktan çalışma pratiğinin yaygınlaşmasını hızlandırdığını hatırlatan Büyükduman, "Bazı işkollarında işe fiziken erişmeksizin mekansal bağlılıktan kurtulan çalışanlar yaşam maliyeti daha düşük bölgelere doğru bir nüfus hareketliliği başlatırken, bu eğilimin gelecekte de devam edeceğini öngören yatırımcılar kırsal alanda arazi yatırımına yönelmiş görünüyor" dedi.

Kırsala yönelik bu ilginin yanı sıra yüksek enflasyonist ortamda birikimlerinin değerini koruma motivasyonu da genel olarak gayrimenkule ilgiyi artırdığına dikkat çeken Büyükduman, hızla yükselen Konut fiyatlarının belli kesimler için erişilebilir olmaktan uzaklaşması daha küçük birikimlerin arazi yatırımlarına yönelmesine neden olduğunu belirtti.

Yılın ilk yarısında konut satışlarında gerileme olmasına rağmen konut dışı gayrimenkul satışları aynı düzeyini koruduğunu anımsatan Büyükduman, parasal sıkılaştırma politikalarının kredi faiz oranlarını yükseltmesiyle beraber daha da zayıflaması muhtemel olan konut piyasasına rağmen, krediye bağımlı olmayan arazi piyasasının görece hareketli olmay sürdüreceği tahmininde bulundu.

METREKARE FİYATLARI UÇTU

Gayrimenkul değerleme platformu Endeksa tarafından gerçekleştirilen araştırmaya göre Haziran 2023'ten itibaren Türkiye’de bağ, arazi, bahçe ve tarım alanlarında satılık birim metrekare fiyatları 330 lira oldu, son bir sene içerisinde fiyatlar % 119 yükseldi.

2023'ün başından bu yana artış ise % 34’e ulaştı. Bu yükselişle deprem korkusu ve pandemi sonrası talebin arttığı tiny house’lar etkili oldu.

Metrekare birim değeri en yüksek 10 il içerisinde en fazla yıllık değer değişimi görülen il % 127 ile Yalova olduğu gözlemlendi.

Yalova’yı % 123 oranında yükseliş görülen İzmir ve % 115 oranında artış görülen İstanbul takip etti. Ülkede arazi birim metrekare fiyatları en yüksek olan il de Yalova oldu.

Birim metrekare fiyatı 956 lira olan Yalova’yı 903 lira ile İstanbul ve 716 lira ile Osmaniye izledi.

Çınarcık ilçesi, satılık arazi metrekare fiyatlarının bin 213 lira olması ile Yalova’da arazi değerlerinin en yüksek olduğu ilçe oldu.

ORTALAMA ARSA METREKARE FİYATLARI 2 BİN 662 TL

Haziran 2023 verilerine göre Türkiye’de ortalama arsa metrekare fiyatları ise 2.662 Türk Lirası oldu, son bir sene içerisinde arsa fiyatları % 91 arttı.

Bu yılının başından itibaren imarlı arsalarda artış % 26 olarak hesaplandı. Metrekare değeri en yüksek 10 il içerisinde en fazla yıllık değer değişimi görülen il Sinop oldu.

Son bir senede Sinop’ta imarlı arsaların değeri % 156 arttı. Sinop’u % 149 yükselişle Yalova ve % 112 artışla Kocaeli takip etti.

Arsa fiyatları en yüksek olan il ise Antalya oldu. Birim metrekare fiyatı 5 bin 77 lira olan Antalya’yı 4 bin 926 lira ile İstanbul ve 4 bin 566 lira ile İzmir izledi.

Öte yandan İstanbul’a yakın olan ve deprem riski açısından risksiz sayılabilen Kırklareli’nde imarlı arsa birim metrekare fiyatı Ocak-Haziran 2023 dönemi arasında yüzde 55 artışla bin 454 liradan 2 bin 253 liraya çıktı ve böylece artış Türkiye ortalamasının üzerini buldu.

EN ÇOK YATIRIMLIK ARSA ARANIYOR

Emlak ilan platformu Emlakjet’in CEO’su Tolga İdikat, satılık arsa arama değişimlerini incelediğinde 2023 yılı içerisinde satılık arsaya talep % 61, yatırımlık arsa aramaları ve yatırımlık arsa talepleri ise %660 arttığı bilgisini verdi.

Emlakjet arsa ve tarla kategorisinde en çok talep gören illeri açıklayan İdikat, "Osmaniye, Kırklareli, Malatya, Edirne, Manisa, Antalya, Ankara, Aydın, İzmir ve Mersin oldu" dedi.

UZMANLARDAN 10 ÖNERİ MAĞDUR OLMAMAK İÇİN ARAŞTIRIN

Tüketicinin arsa tarla alımına yönelmesi bu alanda faaliyet gösteren firma ve emlak ofislerinin artmasına neden oldu. Hızlı büyüyen bu pazar birçok riski de beraberinde getiriyor. Gayrimenkul değerleme uzmanları ve hukukçular vatandaşlara şu uyarılarda bulunuyor:

1.Önce arsa ve arazi arasındaki ayrımı bilmelisiniz. Kadastrosu yapılmış ve belediyeler tarafından parsellenmiş yapılaşmaya açık hale gelen her bir arazi arsa niteliği kazanır. Araziler ise henüz imar planı ve uygulaması görmemiş toprak parçasıdır ve yapı izni belli şartlarla sınırlıdır.

2. Alım yapacağınız yeri video ve fotoğraflardan görmek yanıltıcı olabilir. Yeşiller içinde tiny house kasabası şeklinde pazarlanan bir yer, söylenenden çok farklı çıkabilir. Bu nedenle ne aldığınızı yerinde görmelisiniz.

3. Arsa ya da tarla alırken tapuda herhangi bir kısıtlayıcı şerh, beyan var mı mutlaka bakmalısınız. Söz gelimi eklenen bir şerh arazinin her zaman tarım amaçlı kullanımını zorunlu hale getirir ve bu durumda sizin yatırım planlarınız suya düşer.

4. Son dönemde tiny house’lara ilgi yüksek. Karavan statüsünde olan bu yapılar için imarlı arsa şart değil. Ama bu durum her alana istenildiğiniz kadar tiny house koyacağınız anlamına gelmiyor. Şöyle ki; Tarım arazilerinde 5 dönüm altına yapı izni verilmiyor. 5 dönüm üzerinde ise en fazla 250 metrekare olması ve yola da en az 25 metrekare cephesi olması ve en fazla 2 kat olması kaydı ile ev yapılabilir. 250 metrekareli tek ev kuralı, tiny house ve prefabrik yapı için de geçerli. Yani aldığınız araziye istediğiniz kadar tiny house yerleştiremezsiniz. Çünkü kanalizasyon, su, elektrik bağlantısı istendiğinde üniteler artık yapı statüsü kazanır. Elektrik, su istemeyen biri, bir araziye istediği kadar tiny house yerleştirebilir ancak bu defa da yaşam kalitesinden söz edilemez. Öte yandan son dönemde firmalar arsaları parsellere ayırarak tiny house alanı satıyor. Bu tip bir alımda tiny house koymanızda bir engel yok. Ancak imarlı dahi olsa hisseli olduğu için tiny house yerine kalıcı yapı inşa edemeyeceğinizi bilmelisiniz.

5. Özellikle arazi alımlarında elektrik, su, yol bağlantılarını mutlaka araştırmalısınız. Fiyat olarak çok cazip görünen bir yerde tüm bunlar yoksa, astarı yüzünden pahalıya gelebilir.

6. Alım yaparken, ‘Hisseli mi, tek tapu mu?’ sormalısınız. Tam mülkiyet şeklinde bir satın alma yapmak en garanti yol. Ancak hisseli arsadan pay alınmasında da hukuki bir engel yok. Ama riskler var...

7. Aksi bir sözleşme yoksa hisseli mülkiyette riskler şöyle: Hissedarlar arsanın tamamına maliktirler. Yüzde 1 Arsa payına sahip bir hissedar, yüzde 99 Hisse sahibinin olduğu bir taşınmazın tamamını kullanabilir. Arsanızı 3. kişilere satmak istediğinizde önce diğer hissedarlara teklif etmek zorunda kalırsınız. Yine diğer hisse sahiplerinin onayı olmadan ortak arsa içerisine yapı inşa edemezsiniz. Ayrıca ortaklığın giderilmesi davası açılarak, siz istemeseniz de taşınmazın tamamı satışa çıkarılabilir.

8. Böyle bir alım yapılacaksa en güvenli yol ‘amaca özgüleme sözleşmesi’ yapmak olur. Bu sözleşme; ortaklığın giderilmesi davasını önler, satış halinde payınızı önce diğer hissedarlara sunmak zorunda olmazsınız ve ortaklar sizin alanınıza müdahale edemez. Böylece bireysel mülkiyet gibi kullanırsınız.

9. Kimi zaman fiyatlar da alıcıları hataya itebilir. Çok ucuz bir rakamla karşı karşıya kalırsanız mutlaka durumu sorgulayın. Bölgenin rayiç değerlerine bakabilir, kurumsal Emlak ofislerine danışabilir ya da ekspertiz raporu alabilirsiniz.

10. Gelelim satış şekline. Tarım arazilerinde hisseli satış mümkün değil. Noterde yapılsa dahi geçerli olmuyor. Miras olan tarım arazilerinde tüm hissedarlar ancak tek bir kişiye satış yapabilirler. İmarlı arsada ise satış vaadi sözleşmesi noterden yapılır. Satış ofisinde hazırlanan yazılı sözleşmeler yok hükmünde sayılır.