Konut Sektörünün Döviz Korkusu

Konut Sektörünün Döviz Korkusu

Duman İnşaat

 

Merkez Bankası’nın (MB) yayınladığı konut fiyat endeksine göre konut fiyatlarında bu yıl eylül ayı ile geçen yıl arasındaki fark %35,51. Rakamlarda yeni konutlarda yıllık artış %43,5 olarak görülürken, ikinci elde %33,9 olarak sunuluyor. İstanbul’da ise yeni konutlarda %39,1, yeni olmayan konutlarda ise %32’lik bir artış var. Yine resmi verilerde enflasyondan arındırılmış artış %13,3 olarak gözlemleniyor. Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği (GAPAS) Başkanı İsmail Özcan, konut satış ve kira fiyatlarında gelinen son nokta hakkında değerlendirmede bulundu.

Özcan eylül ayı itibariyle hareketli kur dalgalarının her sektörde olduğu gibi gayrimenkul sektöründe de öngörülmezliğin arttığını vurguladı. “Türk Lirası’nın başta dolar ve avro olmak üzere sair paralara karşı değer kaybı, gayrimenkul sektöründe gerek arz gerekse de talep tarafında ‘bekle-gör’ sürecinin başlamasına neden oldu. Satmak isteyenler ‘Ucuza mı satıyorum?’ sorusunu sorarken, özellikle elinde döviz ve altın bulunduran ve konut almak isteyenler ‘Acaba TL’ye doğru zamanda mı dönüyorum? Değer artışından zarar eder miyim?’ sorularını soruyor. Satıcı tarafların son iki üç aylık süreçte %15-20 oranında bir artışla ayarlama yapmaya çalıştığını gözlemliyoruz.

Eylül ayına 8,30 seviyesinde başlayan dolar kuru, Merkez Bankası’nın toplamda 400 baz puanlık faiz indirimleriyle birlikte aralık ayına 13 liranın üzerinde girdi. Yüksek enflasyona rağmen gelen indirimler nedeniyle TL’nin eylülden beri kaybı %40.

Ocak-eylül döneminde konut satışları ise geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 15,2 azalarak 1 milyon 86 bin 539’a geriledi. 2017’de 1,4 milyonu aşan inşaat ruhsatı sayısı da 2018’le birlikte keskin düştü. 2018’de ruhsat verilen daire sayısı 669 bine indi, 2019’da yaklaşık 320 bin, 2020’de de 555 bine gerileyen bu sayı 2021’un ilk dokuz ayı itibarıyla 480 binde.

Faiz indirimlerinin ardından konut kredi faizlerinin hala psikolojik sınırın çok üstünde olduğunu söyleyen Özcan son indirimlerin konuta ulaşılabilirlik anlamında çok bir fark ortaya koyamadığını vurguladı: “Gayrimenkul sektöründe aylık bazda %1 faiz, psikolojik bir sınırdır. Bu oranı görmediği sürece, Türk vatandaşlarının alıma geçme konusuna ihtiyatlı yaklaştığını gözlemliyoruz. Son sağlanan faiz indirimiyle%1,20’lere gerileyen oran, piyasada sınırlı bir hareketin oluşmasına neden oldu. Açıkçası faiz indiriminden daha çok fiyat artışlarına maruz kalmamak, konut satın almak isteyen alıcı adaylarını daha çok tetikledi.”

TÜİK rakamlarına göre Ocak-Ekim döneminde kredi kullanılarak alınan ev sayısı geçen yıla göre %60,7 azalışla 209 bin 904’e indi. Ekim ayı rakamlarına göre toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı sadece %20,4.

Yüksek kira tahsilat sorunu

Özcan, son dönemde hızla artan kiraların sürdürülebilirliğinin önemine de vurgu yaptı ve yüksek getiri peşinde olanların düzenli kira alamamaya başladığı yönündeki iddiayı doğruladı. Özcan’ın bu konudaki değerlendirmeleri şöyle: “Biz GAPAS olarak, kiraların ciddi oranlarda arttığı son zamanlarda basına verdiğimiz görüşlerde, yüksek kira almaktan ziyade, sürdürülebilir kira tahsilatı yapmanın önemine vurgu yaptık. Mülk sahiplerine kiracılarını seçerken araştırma yapmalarını önerdik. Maalesef yüksek getiri her zaman düzenli gelemeyebiliyor. Bu durumda kaybeden mülk sahipleri oluyor. Piyasa rayiçlerinin bir tık altında olsa bile düzenli ödeme yapacağı doğrulanmış kiracılara kiralama yapılmasının her zaman daha doğru olacağı kanısındayız.”

Duman inşaat hayalinizi güvenilir temeller üzerine inşa eder

Duman inşaat konut projeleri hakkında detaylı bilgi için bize ulaşabilir yada satış ofislerimizle irtibata geçebilirsiniz