Türkiye genelinde konut fiyatları 5 milyon TL’yi aştı, geri dönüş süresi 13 yıl oldu!
Duman İnşaat
Emlakjet’in, Endeksa verileriyle hazırladığı Mayıs 2026 Konut Değer Raporu, Türkiye konut piyasasında dikkat çekici bir tablo ortaya koydu. Konut fiyatları Türk lirası bazında yükselişini sürdürürken, enflasyon etkisi dikkate alındığında reel değerlerde gerileme yaşanıyor.
Rapora göre Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 40 bin 486 TL’ye, ortalama konut satış fiyatı ise 5 milyon 20 bin 264 TL’ye ulaştı.
Son bir yılda metrekare fiyatları nominal olarak % 23,8 yükselirken, enflasyondan arındırılmış reel değişim % 6,5 oranında düşüş gösterdi. Bu durum, konut fiyatlarının artmasına rağmen satın alma gücü karşısında değer kaybettiğine işaret ediyor.
KONUT SATIŞLARINDA SERT DÜŞÜŞ
Türkiye İstatistik Kurumu’nun Mayıs 2026 verilerine göre konut satışları geçen yılın aynı dönemine kıyasla % 31,2 azalarak 93 bin 333 adede geriledi. İlk el satışlar % 27,9 düşüşle 30 bin 196 adet olurken, ikinci el satışlar % 32,7 azalarak 63 bin 137 seviyesinde gerçekleşti.
Toplam satışların yaklaşık üçte ikisini ikinci el konutlar oluştururken, ipotekli satışlar da % 2,8 gerileyerek 19 bin 754 adet olarak kaydedildi. Böylece kredi kullanılarak yapılan satışların toplam içindeki payı % 21,2 seviyesinde kaldı.
FİYAT ARTIŞINDA DENİZLİ ÖNE ÇIKTI
Mayıs ayında en fazla konut satışı yapılan 30 il arasında yıllık bazda metrekare fiyat artışında liderliği % 32,4 ile Denizli aldı. Denizli’yi % 30,7 ile Ankara, % 29,1 ile Elazığ, % 28,8 ile Kocaeli ve Antalya takip etti.
Ancak nominal yükselişlere rağmen reel fiyat değişimlerinde tablo farklılaştı.
Denizli’de reel değişim neredeyse yatay seyrederken, Ankara, Elazığ, Kocaeli ve Antalya’da da enflasyon etkisiyle değer kayıpları görüldü. Türkiye genelindeki reel değişim ise eksi % 6,5 olarak hesaplandı.
GERİ DÖNÜŞ SÜRESİ 13 YIL
Yatırımcıların yakından takip ettiği amortisman süresi, yani konutun kira geliriyle kendini geri ödeme süresi, Türkiye genelinde ortalama 13 yıl olarak belirlendi.
Türkiye genelinde konut fiyatları 5 milyon TL’yi aştı, geri dönüş süresi 13 yıl oldu!
En uzun geri dönüş süresi 19 yıl ile Muğla’da kaydedilirken, Elazığ 18 yıl, Antalya ve Aydın ise 17 yıl ile sıralamada üst sıralarda yer aldı. İstanbul’da geri dönüş süresi 13 yıl, Ankara’da ise 12 yıl olarak hesaplandı.
Uzmanlara göre özellikle sahil kentlerinde konut fiyatlarının kira gelirlerine kıyasla daha hızlı yükselmesi, yatırım geri dönüş sürelerini uzatıyor. Bu nedenle yatırım kararlarında yalnızca fiyat artışına değil, kira getirisi ve amortisman süresine de dikkat edilmesi gerekiyor.
EN GÜÇLÜ ARTIŞ ANKARA'DA
İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa ve Antalya arasında yıllık metrekare fiyat artışında ilk sırayı % 30,7 ile Ankara aldı. Ankara’yı % 28,8 ile Antalya, % 27,6 ile İstanbul, % 23 ile Bursa ve % 20,5 ile İzmir izledi.
Buna karşın reel fiyat değişimleri beş ilin tamamında negatif bölgede kaldı. Reel bazda Ankara % 1,4, Antalya % 2,8, İstanbul % 3,7, Bursa % 7,1 ve İzmir % 9,1 oranında geriledi.
Mayıs 2026 itibarıyla metrekare fiyatları İstanbul’da 63 bin 184 TL, Antalya’da 54 bin 541 TL, İzmir’de 51 bin 917 TL, Ankara’da 37 bin 611 TL ve Bursa’da 35 bin 183 TL olarak hesaplandı.
Ortalama konut fiyatlarında ise İstanbul yaklaşık 6,95 milyon TL ile ilk sırada yer alırken, İzmir 6,28 milyon TL, Antalya 6 milyon TL, Ankara 4,81 milyon TL ve Bursa 4,47 milyon TL seviyelerinde gerçekleşti.
METREKARE FİYATINDA LİDER MUĞLA
Türkiye’de metrekare bazında en yüksek konut fiyatı 83 bin 29 TL ile Muğla’da ölçüldü. Muğla’yı İstanbul, Antalya, Çanakkale ve İzmir takip etti.
Ortalama konut satış fiyatlarında da zirvede yine Muğla yer aldı. Kentte ortalama konut fiyatı 10,7 milyon TL’ye ulaşırken, İstanbul’da 6,95 milyon TL, Aydın’da 6,58 milyon TL, İzmir’de 6,28 milyon TL ve Çanakkale’de 6,14 milyon TL seviyesinde gerçekleşti.
Emlakjet ve Endeksa CEO’su Görkem Öğüt, Mayıs ayındaki satış düşüşünün tek başına talepte kalıcı bir zayıflamaya işaret etmediğini belirtti. Öğüt, geçen yılın yüksek baz etkisinin ve ay içerisindeki uzun tatil dönemlerinin işlem hacmini aşağı çektiğini ifade etti.
Fiyatlarda nominal artışın devam ettiğini ancak reel tarafta gerilemenin sürdüğünü vurgulayan Öğüt, krediye erişim koşullarının konut piyasası üzerinde belirleyici olmaya devam ettiğini söyledi.
Finansman imkanlarının iyileşmesi halinde konut fiyatlarının reel bazda yeniden yükseliş potansiyeli kazanabileceğini dile getiren Öğüt, yatırım ve alım-satım kararlarında bölgesel veriler, reel değişimler ve geri dönüş sürelerinin birlikte değerlendirilmesinin önem taşıdığını kaydetti.
